+7 (499) 653-60-72 Доб. 417Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 929Санкт-Петербург и область

Паевой инвестиционный фонд как застройщик

Паевой инвестиционный фонд как застройщик

Имущество паевого инвестиционного фонда включает в себя активы нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости ЗПИФ недвижимости это имущественный комплекс без образования юридического лица. Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России ФСФР России. Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании полученной лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом. В закрытых фондах пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Паевой инвестиционный фонд как застройщик

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Что такое паевой инвестиционный фонд?

Имущество паевого инвестиционного фонда включает в себя активы нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости ЗПИФ недвижимости это имущественный комплекс без образования юридического лица. Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России ФСФР России.

Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании полученной лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом.

В закрытых фондах пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов. Отличием ЗПИФ недвижимости от других паевых инвестиционных фондов является наличие в активах прав на недвижимое имущество жилые и коммерческие здания, земельные участки и т. Основными операциями на рынке недвижимости существующих ЗПИФ является финансирование строительства объектов недвижимости условно назовем их "инвестиционными" фондами и приобретение существующих объектов недвижимости с целью сдачи в аренду "рентные" фонды.

Спектр возможных операций ЗПИФ недвижимости гораздо шире, чем у других фондов, и в одном фонде допустимо смешение инвестиционной и рентной деятельности, а также другие операции на рынке недвижимости купля-продажа земли, жилой и коммерческой недвижимости и т.

Далее они надеялись на продажи квартир физическим лицам или получение кредитов. Получался некий принцип жилищных кооперативов: продали права на несколько квартир - построили этаж - ждем дальнейших продаж.

Таким образом, первые покупатели сильно рисковали и могли достаточно долго ждать, пока будет продано достаточно прав на квартиры для достройки всего дома.

Другой бедой являлось отсутствие контроля целевого финансирования. В результате деньги, собранные от продажи прав на квартиры в доме А, застройщики направляли на покупку новой площадки под дома Б и В, планируя потом с дальнейших продаж достроить все дома. Естественно, что такая ситуация на строительном рынке не могла не закончиться чередой громких скандалов с обманутыми дольщиками.

Идеальной ситуацией стало бы приобретение физическими лицами квартир уже на вторичном рынке, когда деньги меняются на готовый товар, а не на обещание построить квартиру. С другой стороны, понятно, что необходимо чем-то заменить "уходящий" потребительский капитал, иначе это приведет к сокращению объемов строительства и к росту цен на жилье.

Заменой потребительскому капиталу должны стать кредитные в основном банки и инвестиционные в основном ЗПИФ недвижимости средства. Государство позаботилось о защите прав граждан, но оттолкнуло банки от этого сегмента рынка.

В настоящее время позиция правительства такова: именно институциональные инвесторы должны стать некой гарантией окончания строительства дома. Банки и УК заинтересованы, чтобы дом был достроен в любом случае, потому что при неблагоприятной конъюнктуре рынка можно не получить прибыль, а при остановке строительства потерять все средства.

Институциональные инвесторы способны профессионально проанализировать имеющиеся документы по стройке, финансовое состояние застройщика, следить за целевым использованием выделяемых средств, вовремя заметить возникающие проблемы и в крайнем случае профинансировать окончание строительства дома. Участвовать в процессе возведения нового жилья или других объектов, в данном случае мы приводим пример с жилой недвижимостью ЗПИФ недвижимости может, приобретая у застройщиков имущественные права на строящиеся объекты по инвестиционному договору или договору долевого участия.

Управляющая компания передает денежные средства ЗПИФ недвижимости застройщику и имеет право по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию получить в активы ЗПИФ недвижимости конкретные квартиры с зарегистрированным титулом собственности.

Финансировать застройщика за счет средств ЗПИФ недвижимости УК может только после оформления всех прав на землю и получения в установленном порядке разрешения на строительство. Таким образом, законодательно ограничено участие средств ЗПИФ недвижимости в самом рискованном этапе девелопмента - оформлении земельных отношений, получении исходно-разрешительной документации, разработке и утверждении проекта.

ЗПИФ недвижимости подключается к строительству в тот момент, когда требуются постоянные и масштабные, а главное, регулярные финансовые вложения, связанные с финансированием строительно-монтажных работ СМР , и создание инженерных коммуникаций, при котором необходимо строгое соблюдение графика финансирования, чтобы ни в коем случае "не заморозить" стройку. Таким образом, средства ЗПИФ недвижимости для застройщика - это гарантия стабильного финансирования, чего не наблюдается при непредсказуемом графике продаж.

При этом, в отличие от банковских кредитов, не требуется ежемесячная выплата процентов, которые изымают средства из оборота. Получение средств от институционального инвестора позволяет осуществить авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, на которые ложатся основные статьи расходов, что позволяет не только получить скидки у поставщиков материалов, но и зафиксировать себестоимость СМР.

Выделение части имущества из ЗПИФа в натуре, т. ЗПИФ недвижимости - инструмент для инвестора, а не для потребителей квартир, поэтому управляющая компания не заинтересована в оформлении свидетельства на квартиры на ЗПИФ недвижимости по окончании строительства. Теоретически возможно потом продать квартиры и на вторичном рынке, но, как правило, процедура сдачи дома Госкомиссии, подписание акта о выполнении инвестиционного контракта застройщиком и оформление права собственности - процедура достаточно долгая, что снижает эффективность инвестиции.

УК старается реализовать имущественные права конечным покупателям - физическим лицам, которые будут проживать в новых квартирах до момента подписания акта о выполнении инвестиционного контракта. Но, в отличие от застройщика, который отягощен необходимостью финансировать стройку, УК может продавать права на квартиры более планомерно, в том числе предоставляя различные льготы вроде рассрочек.

Таким образом, можно сказать, что ЗПИФ недвижимости - это удобный и перспективный источник финансирования строительства жилых объектов недвижимости. Использование ЗПИФ недвижимости в финансовых моделях строительных компаний позволяет увеличить объемы строительства жилья и снизить риски для конечных покупателей квартир.

После того как фонд наполнен и признан сформированным, УК как доверительный управляющий инвестирует активы фонда в строящиеся или уже готовые объекты недвижимости. Пайщики фонда получают доход за счет разницы в цене покупки и продажи имущественных прав или готовых объектов.

Разница в цене образуется как за счет роста стоимости объектов в процессе строительства, так и за счет роста рыночных цен на недвижимость. В данном случае управляющая компания выступает в роли классического доверительного управляющего средствами клиентов, только не на фондовом рынке, а на рынке недвижимости. Доход таких фондов зависит от сегмента инвестирования и заложенных УК требований к потенциальным проектам.

При этом следует помнить, что за счет реализации фондом не одного, а многих инвестиционных проектов пайщики получают больший доход, чем при самостоятельном инвестировании. Важно также, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, и пайщики пользуются эффектом отложенного налога на прибыль.

Привлечение инвестиционных ресурсов Застройщики могут использовать ЗПИФ как инструмент привлечения средств для строительства своих объектов. В этом случае управляющая компания создает ЗПИФ под определенные объекты заказчика. Имущественные права на данные объекты вносятся их владельцами в качестве оплаты паев при формировании фонда.

Управляющая компания и учредители фонда совместно привлекают инвесторов для финансирования строительства конкретного объекта. Учредитель продает свои паи или их часть инвестору на вторичном рынке в том числе через биржу , тем самым получая денежные средства для финансирования строительства.

Инвестор же, становясь пайщиком фонда, приобретает право на часть дохода пропорционально доле своих паев в фонде , полученного фондом от реализации объекта. В данном случае фонд приобретает на внесенные средства объекты коммерческой недвижимости или сразу формируется ими.

Управляющая компания заключает договор с эксплуатирующей компанией на управление объектами недвижимости. Эксплуатирующая компания берет на себя всю работу по управлению и содержанию объектов и передает чистый поток арендных платежей в фонд. Основной доход пайщиков - арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта. ЗПИФ для использования в системе управления строительными проектами Крупные игроки строительного рынка могут "встроить" ЗПИФ в свои бизнес-процессы для повышения эффективности управления строительными проектами и распределения денежных средств для финансирования строительства различных объектов.

Место и роль ЗПИФа в финансовых цепочках могут быть разными, их можно определить на стадии переговоров с управляющей компанией в зависимости от организации бизнеса, потребностей и поставленных целей.

В качестве примера можно привести следующую организацию бизнеса с использованием фонда. Направления и объемы использования средств фонда, как на фондовом рынке, так и при финансировании строительства, определяются инвестиционной декларацией. Объем фонда формируется учредителем в зависимости от размера инвестиций, необходимых для финансирования проектов. В дальнейшем объем фонда может быть увеличен за счет дополнительного размещения паев. Данные компании готовят проектную документацию, получают разрешение на строительство и права на землю.

После завершения всех необходимых предпроектных и проектных работ ЗПИФ заключает инвестиционный договор или договор долевого участия с данной компанией и финансирует строительство.

При временном отсутствии потребности в финансировании проектов свободная часть средств фонда может инвестироваться в активы, разрешенные инвестиционной декларацией фонда. После окончания строительства управляющая компания реализует объекты из фонда. Прибыль от продажи объектов из ЗПИФа налогом не облагается. По согласованию с пайщиком часть прибыли фонда может быть выплачена в виде инвестиционного дохода, например, для покрытия расходов на создание и финансирование проектных компаний.

Оставшиеся средства реинвестируются в другие проекты. При этом отсутствует аффилированность бенефициаров с проектами, финансируемыми фондом. ЗПИФ позволяет регулировать периодичность и объем прибыли от реализации проектов, направляемой в основную компанию, в зависимости от ее целей и потребностей.

При долгосрочном функционировании ЗПИФа прибыль увеличивается за счет реинвестирования сэкономленной прибыли от реализации проектов и инвестирования на фондовом рынке. Жилищные программы Еще одним вариантом использования фондов является формирования и реализация с их участием корпоративных или муниципальных жилищных программ. В этом случае фонд недвижимости выступает как инструмент аккумулирования средств и инвестирования строительства жилья под конкретную аудиторию, определенную учредителем жилищной программы.

Организацию строительства и контроль осуществляет управляющая компания ЗПИФа, а выбор объекта инвестирования и определение параметров объектов недвижимости - управляющая компания совместно с представителями учредителя программы. При приобретении участником программы квартиры у ЗПИФа ему предоставляется скидка от рыночной цены в зависимости от кадровой политики учредителя программы. При этом может использоваться ипотечное кредитование, причем выданные в рамках программы кредиты могут рефинансироваться через другой ЗПИФ относящийся к категории ипотечных.

Учредитель программы предоставляет сотруднику льготы в случае получения ипотечного кредита оплата части первоначального взноса, части процентов и т. Перечень, размер и условия предоставления учредителем социальной поддержки работников разрабатываются и утверждаются учредителем программы. Квартиры, не выкупленные участниками, могут реализовываться сторонним покупателям по рыночной цене, что снижает финансовую нагрузку на учредителя программы.

Статус: Агентство по продаже и аренде недвижимости Деятельность на рынке с 2009г.

Застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для финансирования проектов. Приходится использовать кредиты или собственные средства. Такая возможность есть далеко не у всех.

В составе активов ПИФ имеется земельный участок, на котором ведется строительство. Банк - лицо, кредитующее строительство объекта. Арендаторы - организации, заблаговременно арендующие помещения в ТРЦ. Технический заказчик - агент УК Д. Этапы При формировании комбинированного ЗПИФ недвижимости вносится земельный участок, а также может быть передан недострой объект незавершенного строительства. ПИФ получает разрешение на строительство и может заключать договор строительного подряда как напрямую, так и через посредство технического заказчика.

Застройщики ищут альтернативу

Требования к составу и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости Документ утратил силу или отменен IX. Требования к составу и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости 9. Под недвижимым имуществом в целях настоящего Положения понимаются находящиеся на территории Российской Федерации или иностранного государства, являющегося членом Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег ФАТФ , земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации или иного государства, на территории которого находятся объекты недвижимого имущества; российские депозитарные расписки, в отношении которых осуществлена государственная регистрация проспекта. В случае, если имущественные права по инвестиционным договорам приобретаются в состав активов акционерных инвестиционных фондов или активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, в результате уступки требования в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, предусмотренные настоящим пунктом условия применяются с учетом условий сделки по уступке имущественных прав по инвестиционным договорам. Права по инвестиционному договору, приобретаемые в результате уступки требования, могут входить в состав активов акционерных инвестиционных фондов или активов закрытых паевых инвестиционных фондов только при условии уплаты цены инвестиционного договора в полном объеме или одновременно с переводом долга на акционерный инвестиционный фонд управляющую компанию акционерного инвестиционного фонда или паевого инвестиционного фонда , в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации. Структура активов закрытого паевого инвестиционного фонда и акционерного инвестиционного фонда, относящихся к категории фондов недвижимости, должна соответствовать одновременно следующим требованиям: оценочная стоимость государственных ценных бумаг Российской Федерации, государственных ценных бумаг субъектов Российской Федерации, муниципальных ценных бумаг, облигаций российских хозяйственных обществ, облигаций иностранных коммерческих организаций, ценных бумаг международных финансовых организаций, ценных бумаг иностранных государств и российских депозитарных расписок может составлять не более 30 процентов стоимости активов; в ред. Требование абзаца третьего настоящего пункта применяется по истечении одного года с даты завершения формирования закрытого паевого инвестиционного фонда с даты выдачи лицензии на осуществление деятельности инвестиционных фондов или с даты вступления в силу изменений и дополнений в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом в инвестиционную декларацию акционерного инвестиционного фонда , предусматривающих, что акционерный инвестиционный фонд или паевой инвестиционный фонд относится к категории фондов недвижимости, если правилами доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом инвестиционной декларацией не установлен меньший срок.

Строительство ТРЦ с проектным финансированием

Рынок коммерческой недвижимости. Понятие закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости ЗПИФ. Типы фондов недвижимости. Преимущества фондов недвижимости. Права, налогообложение владельцев паёв. Паевые инвестиционные фонды ПИФы - это новая возможность вложения своих сбережений в целях их прироста, альтернатива привычным банковским вкладам и наличной валюте.

Участие в строительстве через ПИФ Так, государство смогло позаботиться о защите граждан, хотя и оттолкнуло банки от данного сегмента рынка. Дело в том, что законодательством Российской Федерации была введена норма солидарной ответственности финансового учреждения с застройщиком.

Чаще всего такие предложения поступали от различных инвестиционных банков и финансовых консультантов и предлагали заманчивые с экономической точки зрения перспективы. Вместе с тем красиво оформленные презентации и коммерческие предложения так и остались стопкой бумаги, поскольку не были должным образом проработаны с юридической стороны, а действовавшая на тот момент законодательная база не позволяла реализовать подобные проекты на практике. Фонды для квалифицированных инвесторов вместо вступления В конце 2007 года законодательство об инвестиционных фондах подверглось серьезному реформированию, в ходе которого была предусмотрена возможность создания паевых фондов, паи которых ограничены в обороте и предназначены для, так называемых, квалифицированных инвесторов. Данные ПИФы обладают особым статусом и к ним неприменим ряд ограничений, налагаемых законодательством на деятельность обычных паевых фондов. Это нововведение приоткрыло окно для практического применения паевых инвестиционных фондов в девелоперских проектах. Дальнейшее развитие данный процесс получил с утверждением 20 мая 2008 года Федеральной службой по финансовым рынкам Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов далее - "Положение о составе и структуре активов" , которое установило особенности существования паевых фондов, паи которых ограничены в обороте назовем их для удобства "фонды специального назначения" , и детализировало требования к включению в состав имущества ПИФ различных объектов недвижимого имущества и прав на него, в том числе прав из договоров долевого участия в строительстве. Отличительными чертами фондов специального назначения является возможность неполной оплаты инвестиционных паев при их выдаче, дополнительные полномочия владельцев паев по контролю деятельности такого фонда создание инвестиционного комитета, одобрение определенных сделок , облегченные требования к составу и структуре активов, а также ряд иных особенностей, упрощающих, в частности, привлечение заемного финансирования для структур, построенных на базе паевых фондов. Квалифицированными инвесторами являются лица, указанные в качестве таковых в федеральном законодательстве например, Закон о рынке ценных бумаг относит к квалифицированным инвесторам кредитные и страховые организации, негосударственные пенсионные фонды и ряд других организаций. Также управляющая компания паевого фонда может самостоятельно, в соответствии с процедурой, установленной в утвержденном ею регламенте, признать квалифицированным инвестором любое третье лицо, соответствующее законодательно установленным критериям.

Не дольщики, а фонд

.

.

.

Выходом для застройщиков может стать механизм инвестиций закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН).

Участие в строительстве через ПИФ

.

Застройщики ищут альтернативу

.

Вы точно человек?

.

Паевые фонды недвижимости: инструкция по применению

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. rescuperde

    Это весьма ценная штука

  2. Будимир

    Специально зарегистрировался, чтобы поучаствовать в обсуждении.

  3. littringle

    да да да ща поглядим

© 2019 jackrassel-nn.ru